Blog De acht maatschappelijke effecten van woningcorporaties

De sector zelf en de buitenwereld vragen om meer transparantie, hogere effectiviteit en meer efficiency van beleid en activiteiten van woningcorporaties. Dit vraagt mede om een scherper inzicht in de maatschappelijke effecten van corporaties. In dit artikel beschrijven we de acht maatschappelijke effecten van interventies van woningcorporaties en lichten we al een tipje van de sluier op hoe deze effecten in euro’s kunnen worden uitgedrukt.

Voor verschillende interventies van woningcorporaties wordt een businesscase gemaakt: is het ‘rendabel’ om te investeren in project Y? Hoe hoog zijn bouw-, beheer- en onderhoudskosten, en hoe hoog zijn de huuropbrengsten? Naast de ‘harde’ financiële (of bedrijfsmatige) doelstellingen, hebben corporaties vooral ‘zachtere’, maatschappelijke doelen: veelal kernachtig verwoord in de missie van de corporatie. Daarmee liggen de maatschappelijke doelen aan de grond van het bestaansrecht van de corporatie.

De mate waarin de maatschappelijke doelen worden behaald, komt in een traditionele businesscase echter niet naar voren. Zo is het bij een nieuwbouwproject vaak onbekend wat het sociaal aanbieden van woonruimte nou eigenlijk in maatschappelijke euro’s oplevert. Denk daarbij aan de ‘huurkorting’ of het effect op de leefbaarheid in de wijk. Hoe groot zijn deze effecten eigenlijk? Met andere woorden: welke waarde voegt een plan, activiteit of complex toe aan de welvaart van bewoners en de maatschappij?

De vraag hoe corporaties meer kunnen bereiken met minder middelen, kan alleen beantwoord worden door scherper inzicht te verkrijgen in de maatschappelijke effecten van woningcorporaties. Wij bieden daarvoor een eerste handvat, door inzicht te geven in de acht maatschappelijke effecten die optreden als gevolg van interventies van woningcorporaties.

1. Bedrijfseconomische effecten

Het eerste effect is een bekende: de bedrijfseconomische effecten. Het gaat hier om investeringskosten, huuropbrengsten, beheer- en onderhoudskosten, etc. Het klinkt wellicht gek, maar ook de financiële gezondheid van een corporatie is een maatschappelijk effect. Immers, hoe gezonder de organisatie, hoe beter middelen voor maatschappelijke doeleinden worden ingezet. In de praktijk is het vaak een zoektocht naar de ideale balans tussen de bedrijfseconomische effecten van de woningcorporatie en de overige maatschappelijke effecten (zie hieronder).

2. Huur- en kooplasten

Een effect dat bij heel veel interventies van corporaties optreedt, is het effect op huur- en kooplasten van bewoners. Het betreft hier bijvoorbeeld het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs. Een toename van de huurprijs betekent weliswaar voor een corporatie meer huurinkomsten, maar voor bewoners een extra uitgave.

3. Woongenot

Bewoners waarderen een nieuwe, passende woning meer dan een woning die eigenlijk niet langer aan hun wensen voldoet. In het algemeen geldt immers: hoe beter een woning aansluit op iemands behoefte, hoe hoger waardering voor deze woning. Ook de aanpak van achterstallig onderhoud of de inzet van een huismeester kan het woongenot verbeteren. Een verandering in woongenot kan daarnaast in euro’s worden gewaardeerd via het zogenaamde consumentensurplus. De huurkorting maakt daar eveneens onderdeel van uit.

4. Leefbaarheid in de buurt

Een interventie als achter de voordeur aanpak, of de ontwikkeling van Maatschappelijk Onroerend Goed, heeft een effect op de leefbaarheid in de wijk. Uit onderzoek blijkt een zeer sterke relatie tussen leefbaarheid in een wijk en de waarde van woningen en overig vastgoed: neemt de leefbaarheid toe, dan is dit terug te zien in de vastgoedwaarde van woningen in de buurt of wijk.

5. Energielasten en klimaat

Corporaties investeren steeds meer in de verduurzaming van hun woningvoorraad. Het Energieakkoord betekent een extra impuls hiertoe. Waarin wilt u investeren, wat levert het meeste rendement op? Investeringen in HR-ketels, isolatie of zonnepanelen hebben niet alleen een effect op de energielasten van de huurder, maar ook op de CO2-uitstoot. De ontwikkeling van groene gevels en daken betekenen bovendien extra afvang van fijnstof. Effecten waar de gehele maatschappij baat bij heeft en die via gestandaardiseerde kengetallen in euro’s kunnen worden uitgedrukt.

6. Werkgelegenheid en opleidingsniveau

Het opzetten van stageprogramma’s, de ontwikkeling van MOG/BOG of afspraken met aannemers over inzet van werklozen in de buurt. Allemaal voorbeelden van interventies met een effect op werkgelegenheid of opleidingsniveau. Degene die als gevolg van de interventie aan een baan of hogere opleiding geholpen wordt, profiteert van de interventie van de corporatie. Maar ook de overheid heeft baat bij het voorkomen van een ww- of bijstandsuitkering.

7. Gezondheid en welzijn

Sociale programma’s van corporaties kunnen een effect op gezondheid en welzijn hebben. Het toewijzen van woningen aan mensen die de overstap maken van maatschappelijke opvang naar zelfstandig wonen, levert bijvoorbeeld een grote bijdrage aan het welzijn van deze mensen. Ook ingrepen als het vervangen van open geisers of het verwijderen van drempels in woningen voor ouderen hebben effect op de gezondheid.

8. Overige effecten

Tenslotte is er nog een aantal ‘overige effecten’ aan te wijzen. Deze zijn per interventie en per corporatie anders. Denk bijvoorbeeld aan het effect op de buurteconomie bij het toevoegen van woningen, of het voorkomen van brand bij het verwijderen van een hennepkwekerij. Allemaal effecten die als gevolg van interventies van corporaties kunnen optreden.

Monetariseren van effecten: naar een brede financieel-maatschappelijke afweging

Nadat inzichtelijk is welke maatschappelijke effecten optreden, wordt gekeken hoe groot deze effecten zijn. Dit is mogelijk door de ze in euro’s uit te drukken. Onderliggend onderzoek, vele referentiestudies, de expertise van ervaringsdeskundigen en onderbouwde en gestandaardiseerde kengetallen helpen hierbij. Het monetariseren van maatschappelijke effecten maakt het mogelijk de interventies af te wegen. Door te kijken naar zowel de bedrijfseconomische kosten en opbrengsten als naar de maatschappelijke baten, wordt het plaatje van het financieel en maatschappelijk rendement compleet. Tegelijkertijd wordt inzichtelijk bij welke partijen de lusten en lasten neerslaan: bijvoorbeeld bij de corporatie zelf, haar huurders, andere corporaties, de overheid of de bewoners in de wijk. Met een zogenaamde maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) of maatschappelijke business case kan scherp worden gestuurd in de bedrijfsvoering, een goed onderbouwde dialoog (zowel intern als met samenwerkingspartners) worden gevoerd en gemaakte keuzes op transparante wijze worden verantwoord.