Aanpak Ontwikkelstrategie voor ruimtelijke opgaven

Een goede ontwikkelstrategie is de basis voor succesvolle gebiedsontwikkeling. Dat is onze overtuiging. Een ontwikkelstrategie geeft gemeenten - en semi-overheden met grondposities - grip op gebiedsontwikkeling. Het stelt hen in staat om regie te houden gedurende het gehele ontwikkelproces. Door het ontwikkelproces vooraf te doorgronden en tijdig strategische keuzes te maken en expliciteren, worden onvoorziene omstandigheden in een later stadium voorkomen. Dat geeft comfort. Het maakt gemeenten minder afhankelijk van het effect van de markt.

Bij TwynstraGudde helpen wij dagelijks gemeenten bij het maken van ontwikkelstrategieën om eigen grondposities, of gronden van derden, succesvol tot ontwikkeling te (laten) brengen. Wij staan bekend om onze executiekracht en weten wat er in praktijk nodig is om gebiedsontwikkeling te laten slagen. Wij trekken samen op met onze opdrachtgevers.

Wat is een ontwikkelstrategie?

In een notendop: een ontwikkelstrategie bepaalt de koers van de gebiedsontwikkeling. Het expliciteert rollen, stappen en strategische keuzes. Omdat elke ruimtelijke opgave haar eigen unieke kenmerken heeft, is een ontwikkelstrategie per definitie maatwerk. Het zijn juist de details die vaak bepalend zijn voor het slagen van gebiedsontwikkeling. Een goede ontwikkelstrategie heeft hiervoor aandacht, denk aan: rol van de gemeente, gewenste ruimtelijke kwaliteit van het plangebied, programma, grondposities, grondrouting, een haalbare business case en samenwerking met de markt.

Ontwikkelstrategie voor ruimtelijke opgaven op drie schaalniveaus

Onze visie is dat een ontwikkelstrategie op elk schaalniveau van ruimtelijke opgaven toepasbaar en gewenst is: van strategische gemeentelijke/regionale opgaven tot concrete uitvoering op locatieniveau. In onze opdrachten ondervinden wij dagelijks het belang van een goede strategie, die kan meegroeien met de verschillende stadia van gebiedsontwikkeling. Wij onderscheiden hierbij drie ruimtelijke schaalniveaus:

Regionaal/grondgebied gehele gemeente
Gebiedsopgaven
Locatieontwikkeling

De ontwikkelstrategie kent op elk schaalniveau een andere invulling. Hieronder lichten wij dit toe aan de hand van concrete praktijkvoorbeelden.

Regionaal/grondgebied gehele gemeente

Ruimtelijke opgaven op gemeentelijk – of regionaal – niveau, kennen een hoog strategisch niveau en zijn vaak nog in een verkennend stadium. Op dit schaalniveau gaat een ontwikkelstrategie vooral over grondbeleid, de rol van de gemeente op de grondmarkt en strategische keuzes en afwegingen in de vroegste fase van gebiedsontwikkeling. Voor het Ministerie van BZK en Nationaal Programma Regionale Energiestrategieën (NP RES), schreven wij een praktische handreiking voor toepasbaarheid van grondbeleid in de regionale energiestrategieën. Bedoeld voor gemeenten om strategische keuzes te kunnen maken in hun grondbeleid en uitvoering te kunnen geven aan de energietransitie.

Een ander concreet voorbeeld is het op gemeentelijk niveau maken van een strategische keuzes voor woningbouw. Denk aan bebouwen van vrijkomende onderwijslocaties, uitleglocaties of transformatie. Voor de gemeente Berkelland maakten wij een strategische verkenning woningbouwlocaties met een afwegingskader. Het afwegingskader helpt de gemeente om te komen tot een prioritering van woningbouwlocaties, die woningbouw in Berkelland gaat versnellen. Voor elke locatie in Berkelland hebben wij op hoofdlijnen de ontwikkelstrategie beschreven, waarmee locaties ook daadwerkelijk tot uitvoering gebracht kunnen worden.

Strategisch afwegingskader woningbouwlocaties-Slider

Strategische afweging woningbouwlocaties: slim benutten van vrijkomende onderwijslocaties voor woningbouw

Gebiedsopgaven

Gebiedsopgaven zijn een stap concreter. Vaak is er al eerste ideevorming of ligt er een masterplan. Een ontwikkelstrategie op dit schaalniveau expliceert de strategische aanpak om een gebied te ontwikkelen. Om dit succesvol tot uitvoering te brengen, is een goede ontwikkelstrategie noodzakelijk. De gemeente Zuidplas stelde recent het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder vast, dat voorziet in de bouw van een compleet nieuw dorp van 8.000 woningen: hoe doe je dat? Wij hebben het masterplan vertaalt naar een ontwikkelstrategie, waarmee de ambities uit het masterplan daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.

In Helmond moet het stationskwartier dé bruisende ontmoetingsplek worden van Helmond en de rest van de regio. Het station zelf is al in een nieuw jasje gestoken. De ontwikkeling van het gebied eromheen is de volgende stap. Dit is een complexe opgave, waarbij regie voor de gemeente cruciaal is. Om deze regie te krijgen en behouden stelden wij een ontwikkelstrategie op, met bijbehorende analyse van de financiële haalbaarheid. Hiermee kan de gemeente de gebiedsvisie straks van papier naar uitvoering brengen.

Het moet allemaal frisser, bruisender en groener in de binnenstad van Terneuzen. De binnenstad moet zichzelf de komende jaren opnieuw uitvinden, volgens het Totaalplan Binnenstad Terneuzen: de allesomvattende toekomstvisie, waarin staat beschreven hoe de vernieuwing en ontwikkeling van de binnenstad vorm kan krijgen. Wij zijn door de gemeente gevraagd om uitvoering te geven aan het Totaalplan door de rol van kwartiermaker te vervullen.

Binnenstad Terneuzen: herontwikkeling van het centrumgebied aan de hand van een uitgekiende ontwikkelstrategie.

Locatieontwikkeling

Het meest concrete schaalniveau zijn locatieontwikkelingen. Dit zijn ruimtelijke opgaven die naar uitvoering moeten worden gebracht. De planvorming is concreet en er is helderheid over het programma. De ontwikkelstrategie voor locatieontwikkeling is gericht op toewerken naar uitvoering. Zo heeft de gemeente Voorst in de dorpskern van Twello vier locaties voor herontwikkeling uitgegeven. Hiervoor is één marktpartij geselecteerd op basis van ruimtelijke kwaliteit van het plan. TwynstraGudde heeft de ontwikkelstrategie opgesteld, de verkoop voorbereid en de marktselectie begeleid.

Als gevolg van de ambulantisering van de zorg, wordt zorginstelling GGz Centraal geconfronteerd met veel leegstaand zorgvastgoed. Herontwikkeling van haar landgoed Veldwijk in Ermelo is daardoor noodzakelijk. Wij ondersteunen GGz Centraal bij de herontwikkeling, waarbij de zorg wordt geconcentreerd op het landgoed en vrijkomende terreindelen worden afgestoten. ‘Ontwikkelgebied A’ is inmiddels verkocht en biedt ruimte biedt voor herontwikkeling naar 100 woningen. TwynstraGudde begeleidde de (succesvolle) verkoop van dit gebied, dat in 2024 in uitvoering gaat.

Met de sluiting van vliegveld Soesterberg wordt een lang gekoesterde wens van de gemeente Soest om het Dorpshart Soesterberg te herontwikkelen werkelijkheid. De markt krijgt van de gemeente de ruimte om invulling te geven aan de herontwikkeling. Om dit te kunnen bereiken, hebben wij in nauwe samenwerking met de gemeente Soest het ‘bidbook’ opgesteld en het proces van de marktselectie begeleid. Tot en met de beoordeling van de inschrijvingen door de beoordelingscommissie, zijn wij bij het proces betrokken geweest. De woningen in het plan zijn inmiddels opgeleverd.

Grip op gebiedsontwikkeling met een uitgekiende ontwikkelstrategie en verkoopprocedure

Herontwikkeling Dorpshart Soesterberg; de gemeente biedt vrijheid aan de markt om invulling te geven aan de herontwikkeling van het dorpscentrum.

Ondersteunende producten

Een ontwikkelstrategie gaat veelal gepaard met ondersteunde producten, zoals een routekaart gebiedsontwikkeling of een business case met analyse van financiële haalbaarheid. Aanvullend op de ontwikkelstrategie kunnen wij voorzien in de totstandkoming van deze producten:

Download ons productblad: Grip op gebiedsontwikkeling

Voor gemeenten met grondposities is het een goede periode om deze locaties te verkopen en tot ontwikkeling te laten brengen. TwynstraGudde ontwikkelde een aanpak voor grondverkoop, waarbij gemeenten grip kunnen houden op locatieontwikkeling en tegelijkertijd de markt kunnen uitdagen dit uit te voeren. Onze aanpak bestaat uit drie stappen:

Het opstellen van de ontwikkelstrategie & routekaart.
Marktconsultatie.
Selectie en contractering van een marktpartij.

Benieuwd hoe wij onze aanpak in praktijk vormgeven? Download dan hieronder het productblad.

Waarom TwynstraGudde?

Onze adviseurs Erwin en Roy hebben de expertise om complexe gebiedsontwikkelingen werkend te krijgen. Zij werken aan de begeleiding van gemeenten bij het maken van ontwikkelstrategieën op alle schaalniveaus van gebiedsontwikkeling. Vanuit hun rol als project- en procesmanager en vanuit hun rol als adviseur, hebben zij integrale kennis van woningmarkt, planologie, civiele techniek, planeconomie, grondrouting, besluitvorming en contractering. De aanpak is schaalbaar en toepasbaar op vele soorten locaties: inbreidingslocaties, herontwikkeling (bijv. van vrijkomende schoollocaties) en uitleglocaties. Dit biedt mogelijkheden om waar nodig collega’s met complementaire expertise te betrekken of met aanverwante werkvelden projecten op te pakken.